Βραχυχρόνιες Μισθώσεις & ΑΜΑ στη Χαλκιδική (2025): Τι ισχύει σήμερα και πώς κινείσαι με ασφάλεια
Τελευταία ενημέρωση: 7 Οκτωβρίου 2025
Σε 45″ – το ζουμί για Χαλκιδική
- Για μισθώσεις έως 59 ημέρες χρειάζεσαι ΑΜΑ πριν από κάθε ανάρτηση/αγγελία, ακόμη κι αν δεν χρησιμοποιείς πλατφόρμες.
- Το «πάγωμα νέων πρώτων εγγραφών» ισχύει μόνο για το κέντρο της Αθήνας (1ο–3ο Δ.Δ.) στο 2025, με συγκεκριμένες εξαιρέσεις. Δεν υπάρχει επίσημη απόφαση που να επιβάλλει πάγωμα στη Χαλκιδική (έως σήμερα).
- Συζητείται από τα ΜΜΕ πιθανή επέκταση περιορισμών και σε άλλες περιοχές (μεταξύ των οποίων αναφέρεται και η Χαλκιδική), αλλά χωρίς ΦΕΚ μέχρι τώρα. Παρακολουθούμε στενά.
- Φορολογία: 1–2 ακίνητα από ιδιώτη → εισόδημα από ακίνητα (χωρίς ΦΠΑ). Σε 3+ ακίνητα ή για εταιρεία → επιχειρηματική δραστηριότητα με ΦΠΑ 13% και πλήρεις υποχρεώσεις (βιβλία/myDATA κ.λπ.).
Γιατί η Χαλκιδική είναι «ιδιαίτερη» στη βραχυχρόνια
Η αγορά ακινήτων της Χαλκιδικής είναι εποχική με εξάρσεις ζήτησης ανά δημοτική ενότητα:
- Κασσάνδρα (Καλάνδρα–Πολύχρονο–Πευκοχώρι): υψηλή βραχυχρόνια ζήτηση Ιούνιο–Σεπτέμβριο.
- Σιθωνία (Νικήτη–Ν. Μαρμαράς–Βουρβουρού): ισχυρή παρουσία εξοχικών/τουριστικών κατοικιών.
- Αριστοτέλης (Ουρανούπολη–Ιερισσός): μικτά προφίλ επισκεπτών, υψηλός δείκτης παραθεριστικής κατοικίας.
Αυτό σημαίνει ότι οι ιδιοκτήτες χρειάζονται πειθαρχία συμμόρφωσης (ΑΜΑ, δηλώσεις, ΤΑΚΚ) σε σύντομο «παράθυρο» σεζόν – λάθη κοστίζουν.
Τι είναι ΑΜΑ και πότε απαιτείται στη Χαλκιδική
Ο Αριθμός Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) εκδίδεται μέσω myAADE και είναι υποχρεωτικός πριν διαφημίσεις το ακίνητο (Airbnb, Booking, site, social, αγγελία). Πρέπει να αναγράφεται εμφανώς σε κάθε καταχώριση.
Ταχύς οδηγός έκδοσης
- Σύνδεση στο myAADE → «Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων».
- «Νέα εγγραφή» με ΑΤΑΚ και στοιχεία ακινήτου.
- Άμεση απόδοση ΑΜΑ.
- Όταν σταματάς διάθεση, κάνεις διακοπή ΑΜΑ για να μην «μετράει» στα ακίνητά σου.
- Τμηματική μίσθωση: Αν μισθώνεις ξεχωριστά δωμάτια, κάθε χώρος θεωρείται αυτοτελές ακίνητο και θέλει δικό του ΑΜΑ.
Αθήνα ≠ Χαλκιδική: τι έχει «παγώσει» και τι όχι
- Με τον ν. 5162/2024 μπήκε για το 2025 «κόφτης» στις πρώτες εγγραφές (νέους ΑΜΑ) μόνο στα 1ο–3ο Δημοτικά Διαμερίσματα του Δήμου Αθηναίων.
- Η Ε.2049/21.07.2025 διευκρίνισε ότι εξακολουθούν να επιτρέπονται κινήσεις σε ήδη εγγεγραμμένα ακίνητα (π.χ. αλλαγή διαχειριστή/μισθωτή, μεταβίβαση/κληρονομιά, επανεγγραφή).
- Για Χαλκιδική δεν έχει εκδοθεί ΦΕΚ/ΚΥΑ με απαγόρευση νέων ΑΜΑ (έως σήμερα). Τα δημοσιεύματα μιλούν για σχέδια επέκτασης, άρα όχι δεσμευτικό ακόμη.
Υποχρεώσεις ιδιοκτήτη στη Χαλκιδική: οι προθεσμίες που «καίνε»
- Δήλωση Βραχυχρόνιας Διαμονής: έως την 20ή του επόμενου μήνα από την αναχώρηση (και για ακυρώσεις με αποζημίωση).
- ΤΑΚΚ (Τέλος Ανθεκτικότητας): αποδίδεται μηνιαίως έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα. Αν μια διαμονή «σπάει» σε μήνες με διαφορετικό τέλος, από 1/1/2025 εκδίδεις ξεχωριστά ειδικά στοιχεία ανά μήνα. (Δες τις σχετικές οδηγίες/ενημερώσεις ΑΑΔΕ).
- ΦΠΑ: Αν είσαι ιδιώτης με 3+ ακίνητα ή εταιρεία, εντάσσεσαι σε ΦΠΑ 13% και σε πλήρες λογιστικό πλαίσιο (βιβλία/myDATA, όπου απαιτείται και Τέλος Παρεπιδημούντων).
Τοπικό Πλάνο Συμμόρφωσης (Χαλκιδική) – 30/60/90 ημέρες
0–30 ημέρες (άμεσα):
- Έλεγχος τίτλων/ΑΤΑΚ και έκδοση ΑΜΑ για κάθε χώρο (ιδίως σε τμηματικές μισθώσεις).
- Ρύθμιση ροής Δηλώσεων Βραχυχρόνιας (υπενθυμίσεις, αυτοματισμοί).
- Στήσε «mini–SOP» για ΤΑΚΚ (ποιος εκδίδει ειδικά στοιχεία, πότε αποδίδεις).
31–60 ημέρες (πριν την αιχμή σεζόν):
- Audit αγγελιών: ο ΑΜΑ φαίνεται παντού & ταιριάζει με το μητρώο.
- Risk mapping ΦΠΑ: πόσα ακίνητα σκοπεύεις να διαθέτεις σε κάθε δήμο (Κασσάνδρα/Σιθωνία/Αριστοτέλης) → αν πλησιάζεις το όριο «3+», μίλα με λογιστή.
- Πρόβα δηλώσεων «σε κενό» για να μη χαθεί προθεσμία Ιουλίου–Αυγούστου.
61–90 ημέρες (κλείδωμα διαδικασιών):
- Ολοκλήρωσε SOP check-in/out → λογιστήριο → δηλώσεις.
- Εκπαίδευση συνεργατών (καθαριότητα/παραδόσεις) για να μην παρέχονται υπηρεσίες που μετατρέπουν τη μίσθωση σε «κατάλυμα» χωρίς γνωστοποίηση.
- Mini review ανά ακίνητο (ιδίως σε οικισμούς με υψηλή ζήτηση).
Συνηθισμένα λάθη στη Χαλκιδική (και πώς τα αποφεύγεις)
- Ανάρτηση χωρίς ΑΜΑ: πρόστιμα & κίνδυνος απενεργοποίησης αγγελίας. Λύση: έλεγχος πριν βγει το listing.
- Καμία δήλωση μέχρι τις 20: πίεση σε «βαριές» περιόδους (Ιούλιος–Αύγουστος) → βάλε αυτοματισμούς.
- Τμηματική με έναν ΑΜΑ: κάθε δωμάτιο/χώρος δικό του ΑΜΑ.
- Σύγχυση με ΦΠΑ: στο «3+» περνάς σε επιχειρηματική δραστηριότητα. Προγραμμάτισε έγκαιρα.
Mini–FAQ για Χαλκιδική
Μπορώ να εκδώσω νέο ΑΜΑ στη Χαλκιδική το 2025;
Ναι, δεν υπάρχει επίσημη απαγόρευση νέων ΑΜΑ για Χαλκιδική έως σήμερα. (Αν αλλάξει κάτι με ΚΥΑ/ΦΕΚ, θα ισχύσει από τη δημοσίευση και μετά.)
Χρειάζεται ΑΜΑ αν κλείνω «offline» (χωρίς πλατφόρμα);
Ναι. Όλες οι μισθώσεις έως 59 ημέρες χρειάζονται ΑΜΑ & Δήλωση Βραχυχρόνιας.
Τι ισχύει με το “πάγωμα” στην Αθήνα; Με αφορά;
Είναι στοχευμένο στο κέντρο Αθήνας (1ο–3ο Δ.Δ.) για το 2025, με εξαιρέσεις σε ήδη εγγεγραμμένα ακίνητα. Δεν εφαρμόζεται στη Χαλκιδική.
ΤΑΚΚ: πότε το αποδίδω;
Μηνιαίως έως την τελευταία ημέρα του επόμενου μήνα. Για διαμονές που «περνούν» σε μήνες με άλλο ύψος τέλους, εκδίδεις ξεχωριστά ειδικά στοιχεία ανά μήνα από 1/1/2025.
Λίγες, αλλά «δυνατές» επίσημες πηγές (για ΕΕΑΤ)
- ΑΑΔΕ – Βραχυχρόνια Μίσθωση Ακινήτων (εφαρμογή/προθεσμίες/δηλώσεις): aade.gr/brahyhronia-misthosi-akiniton
- Εγκύκλιος Ε.2049/21.07.2025 (εξαιρέσεις Αθήνας & διαχείριση ΑΜΑ): aade.gr/egkyklioi-kai-apofaseis/e-2049-21-07-2025
- Ν. 5162/2024 – άρθρο για περιορισμούς στην Αθήνα (πρωτογενές δίκαιο): taxheaven.gr/law/5162/2024
