Πώς αγοράζω ακίνητο στη Χαλκιδική: ο οδηγός 2026 βήμα-βήμα

Ενημερώθηκε 7 Οκτωβρίου 2026 · κόστη και φόροι με τους κανόνες του 2026

Η αγορά κατοικίας στην Ελλάδα είναι μια συμβολαιογραφική διαδικασία με λίγα σταθερά βήματα. Με τη σωστή σειρά διαρκεί τέσσερις έως οκτώ εβδομάδες και κοστίζει περίπου 6 % επιπλέον της τιμής. Αυτή είναι η σειρά που ακολουθούμε με κάθε αγοραστή: οι χρόνοι, τα κόστη και τα σημεία όπου συνήθως χάνονται χρόνος ή χρήματα.

Πριν ξεκινήσετε: τρία πράγματα που κρίνουν τα πάντα

• Πού, στις τρεις χερσονήσους. Η Κασσάνδρα είναι η πιο κοντινή και η πιο ζωντανή (αμμουδιές, resorts, η μεγαλύτερη ζήτηση ενοικίασης), η Σιθωνία η πιο πράσινη και ήσυχη, ο Αριστοτέλης ο λιγότερο γνωστός και ο φθηνότερος ανά τετραγωνικό· η Νέα Προποντίδα είναι η ζώνη καθημερινής μετακίνησης από τη Θεσσαλονίκη. Δείτε τους ζωντανούς αριθμούς ανά περιοχή.
• Εξοχικό ή μόνιμη κατοικία. Ένα εξοχικό μπορεί να είναι σε θερινό οικισμό (κλειστός τον χειμώνα)· η μόνιμη κατοικία θέλει χωριό που ζει όλο τον χρόνο: Νέα Μουδανιά, Νικήτη, Κασσάνδρεια, Ιερισσός, Πολύγυρος.
• Προϋπολογισμός με τα έξοδα. Προσθέστε περίπου 6 % για φόρους και αμοιβές και κρατήστε απόθεμα για έπιπλα και μικροεργασίες. Χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή κόστους.

Τα 8 βήματα, με τη σειρά

1. Προεπιλογή (1–3 ημέρες). Μας λέτε προϋπολογισμό, περιοχή και τύπο· σας στέλνουμε μια λίστα με όλες τις φωτογραφίες και τις ακριβείς τοποθεσίες (ορατές στα εγγεγραμμένα μέλη). Αυτή τη στιγμή έχουμε ακίνητα από 100.000 €.
2. Επισκέψεις (1–2 ημέρες επί τόπου, ή online). Ομαδοποιούμε τις επισκέψεις ανά χερσόνησο ώστε να δείτε 6–10 ακίνητα σε μία ημέρα. Ζητήστε να δείτε το ακίνητο σε δύο διαφορετικές ώρες της ημέρας και στην κατάσταση που θα παραδοθεί.
3. ΑΦΜ (1 ημέρα, για όσους δεν έχουν). Κάτοικοι εξωτερικού το εκδίδουν στη ΔΟΥ Πολυγύρου με το διαβατήριο· σας συνοδεύουμε ή το κανονίζουμε με πληρεξούσιο. Χωρίς ΑΦΜ δεν υπογράφεται τίποτα.
4. Δικηγόρος και νομικός έλεγχος (1–2 εβδομάδες). Ανεξάρτητος δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους στο Κτηματολόγιο, τα βάρη, τις οικοδομικές άδειες και το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Υπολογίστε περίπου 1 % συν ΦΠΑ. Εδώ εμφανίζονται τα προβλήματα, γι’ αυτό προηγείται κάθε πληρωμής.
5. Προσύμφωνο και προκαταβολή (ημέρα 10–20). Ιδιωτικό ή συμβολαιογραφικό προσύμφωνο κλειδώνει την τιμή και την ημερομηνία παράδοσης· συνήθως προκαταβολή 10 %, στον συμβολαιογράφο ή στον πωλητή. Το ακίνητο αποσύρεται από την αγορά.
6. Φόρος μεταβίβασης (πριν το συμβόλαιο). 3,09 % επί της τιμής ή της αντικειμενικής αξίας, όποια είναι μεγαλύτερη, πληρώνεται στην εφορία από τον αγοραστή. Τα νεόδμητα που πωλούνται με την αναστολή ΦΠΑ (έως 31 Δεκεμβρίου 2026) πληρώνουν το ίδιο 3,09 % αντί για 24 % ΦΠΑ.
7. Συμβολαιογράφος και οριστικό συμβόλαιο (εβδομάδα 4–8). Υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου με τα δύο μέρη ή τους πληρεξουσίους τους· το υπόλοιπο πληρώνεται με τραπεζικό έμβασμα και αποδεικτικό προέλευσης των χρημάτων. Συμβολαιογράφος περίπου 1 % συν ΦΠΑ.
8. Κτηματολόγιο (1–2 εβδομάδες μετά το συμβόλαιο). Το συμβόλαιο καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο (περίπου 0,5 %)· από εκείνη τη στιγμή το ακίνητο είναι δικό σας. Ρεύμα, νερό και ο ετήσιος ΕΝΦΙΑ μεταφέρονται στο όνομά σας.

Τι κοστίζει: παράδειγμα για κατοικία 250.000 €

Κάθε χρόνο μετά: ΕΝΦΙΑ (για σπίτι 100 τ.μ. κοντά στη θάλασσα συνήθως 400–700 €), ένα μικρό δημοτικό τέλος μέσω του λογαριασμού ρεύματος και λογιστής για την ετήσια δήλωση (150–250 €). Λεπτομέρειες και οι κανόνες του 2026 στον οδηγό φορολογίας ακινήτων.

Τα έγγραφα που θα χρειαστείτε

• Ταυτότητα ή διαβατήριο· για αγοραστές εκτός ΕΕ και αποδεικτικό διεύθυνσης.
• ΑΦΜ και, αν δεν μπορείτε να παραστείτε, πληρεξούσιο προς τον δικηγόρο σας, υπογεγραμμένο σε ελληνικό προξενείο ή με σφραγίδα Apostille.
• Αποδεικτικό προέλευσης των χρημάτων (κινήσεις λογαριασμών, συμβόλαιο πώλησης, μισθοδοσία) για το τραπεζικό έμβασμα.
• Από τον πωλητή, τα συγκεντρώνει ο δικηγόρος σας: τίτλοι, απόσπασμα Κτηματολογίου, οικοδομική άδεια, ενεργειακό πιστοποιητικό, βεβαίωση μηχανικού περί μη αυθαιρέτων, πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα.

Τα λάθη που βλέπουμε πιο συχνά

• Προκαταβολή πριν τον νομικό έλεγχο. Η έκθεση του δικηγόρου έρχεται πρώτη, πάντα.
• Κρίση ενός θερινού οικισμού τον Αύγουστο. Επισκεφθείτε τον, ή ζητήστε μας βίντεο, και τον Νοέμβριο αν σκοπεύετε να ζήσετε εκεί.
• Αγνόηση της αντικειμενικής αξίας. Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται στη μεγαλύτερη από τιμή και αντικειμενική αξία· ο δικηγόρος σάς λέει και τις δύο πριν υπογράψετε.
• Αγορά γης χωρίς έλεγχο αρτιότητας και οικοδομησιμότητας. Οικόπεδα εντός σχεδίου και αγροτεμάχια εκτός έχουν πολύ διαφορετικούς όρους δόμησης· σας δείχνουμε τα όρια πριν την επίσκεψη.
• Αγοραστές εκτός ΕΕ που περιμένουν. Έχει ανακοινωθεί φόρος μεταβίβασης 15 % για αγοραστές εκτός ΕΕ από τον Ιούλιο του 2027 (δεν είναι ακόμη νόμος). Η ολοκλήρωση πριν από τότε λύνει το ζήτημα.

Συχνές ερωτήσεις

Halkidiki Properties, τοπικό μεσιτικό γραφείο από το 2007, με έδρα στα Νέα Μουδανιά. Τελευταία ενημέρωση 7 Οκτωβρίου 2026.