Immobilie kaufen in Chalkidiki: der Schritt-für-Schritt-Leitfaden 2026
Aktualisiert am 7. Oktober 2026 · Kosten und Steuern nach den Regeln von 2026
Der Kauf eines Hauses in Griechenland ist ein notarielles Verfahren mit wenigen festen Schritten. In der richtigen Reihenfolge dauert es vier bis acht Wochen und kostet etwa 6 % zusätzlich zum Kaufpreis. Dies ist der Ablauf, den wir mit jedem Käufer durchgehen: mit Zeitplan, Kosten und den Punkten, an denen ausländische Käufer meist Zeit oder Geld verlieren.
Bevor Sie beginnen: drei Dinge, die alles entscheiden
- Wo auf den drei Halbinseln. Kassandra liegt am nächsten und ist am lebhaftesten (Sandstrände, Resorts, beste Vermietungsnachfrage), Sithonia ist am grünsten und ruhigsten, Aristotelis am wenigsten bekannt und am günstigsten pro Quadratmeter; Nea Propontida ist der Pendlergürtel von Thessaloniki. Die aktuellen Zahlen nach Region.
- Ferienhaus oder Hauptwohnsitz. Ein Ferienhaus kann in einem Sommerort liegen (im Winter geschlossen); ein Hauptwohnsitz braucht einen Ort, der ganzjährig lebt: Nea Moudania, Nikiti, Kassandria, Ierissos, Polygyros.
- Budget inklusive Nebenkosten. Rechnen Sie etwa 6 % für Steuern und Gebühren hinzu und halten Sie eine Reserve für Möbel und kleine Arbeiten bereit. Nutzen Sie den Kostenrechner.
Die 8 Schritte, in der richtigen Reihenfolge
- Vorauswahl (1–3 Tage). Nennen Sie uns Budget, Region und Objekttyp; wir senden eine Auswahl mit allen Fotos und genauen Lagen (sichtbar für registrierte Mitglieder). Derzeit bieten wir 583 Immobilien an, ab 95.000 €.
- Besichtigungen (1–2 Tage vor Ort oder online). Wir bündeln die Termine nach Halbinsel, sodass Sie 6–10 Objekte an einem Tag sehen. Bitten Sie darum, das Objekt zu zwei verschiedenen Tageszeiten und im Übergabezustand zu sehen.
- Griechische Steuernummer AFM (1 Tag). Wird beim Finanzamt in Polygyros mit Ihrem Reisepass ausgestellt; wir begleiten Sie oder regeln es per Vollmacht. Ohne AFM kann nichts unterschrieben werden.
- Anwalt und Prüfung (1–2 Wochen). Ein unabhängiger Anwalt prüft den Eigentumstitel im Grundbuch, Belastungen, Baugenehmigungen und den Energieausweis. Rechnen Sie mit etwa 1 % zzgl. MwSt. In diesem Schritt kommen Probleme ans Licht, deshalb steht er vor jeder Zahlung.
- Vorvertrag und Anzahlung (Tag 10–20). Ein privater oder notarieller Vorvertrag legt Preis und Übergabetermin fest; üblich sind 10 % Anzahlung, beim Notar hinterlegt oder an den Verkäufer gezahlt. Das Objekt wird vom Markt genommen.
- Grunderwerbsteuer (vor der Beurkundung). 3,09 % des Kaufpreises oder des amtlichen Werts, je nachdem, welcher höher ist, vom Käufer ans Finanzamt gezahlt. Neubauten, die unter der MwSt.-Aussetzung (bis 31. Dezember 2026) verkauft werden, zahlen dieselben 3,09 % statt 24 % MwSt.
- Notar und Kaufvertrag (Woche 4–8). Unterzeichnung vor dem Notar mit beiden Parteien oder ihren Bevollmächtigten; der Restbetrag wird per Banküberweisung mit Herkunftsnachweis der Mittel gezahlt. Notar etwa 1 % zzgl. MwSt.
- Grundbuch (1–2 Wochen nach der Beurkundung). Der Vertrag wird im Kataster eingetragen (etwa 0,5 %); ab diesem Moment gehört die Immobilie Ihnen. Strom, Wasser und die jährliche Grundsteuer ENFIA werden auf Ihren Namen umgeschrieben.
Was es kostet: Beispiel für ein Haus zu 250.000 €
| Posten | Satz | Betrag |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,09 % | 7.725 € |
| Notar | ≈ 1 % + 24 % MwSt. | 3.100 € |
| Anwalt | ≈ 1 % + 24 % MwSt. | 3.100 € |
| Grundbuch | ≈ 0,5 % | 1.250 € |
| Gesamt zusätzlich zum Preis | ≈ 6,1 % | 15.175 € |
Jedes Jahr danach: Grundsteuer ENFIA (ein 100-m²-Haus am Meer liegt meist bei 400–700 €), eine kleine Gemeindeabgabe über die Stromrechnung und ein Steuerberater für die Jahreserklärung (150–250 €). Details und die Regeln von 2026 finden Sie in unserem Steuerleitfaden für Immobilien.
Unterlagen, die Sie brauchen
- Reisepass oder EU-Personalausweis; für Käufer außerhalb der EU zusätzlich ein Adressnachweis.
- Griechische Steuernummer (AFM) und, falls Sie nicht anwesend sein können, eine Vollmacht für Ihren Anwalt, unterschrieben beim griechischen Konsulat oder mit Apostille.
- Herkunftsnachweis der Mittel (Kontoauszüge, Verkaufsvertrag, Gehalt) für die Banküberweisung.
- Vom Verkäufer, eingeholt durch Ihren Anwalt: Eigentumsurkunden, Grundbuchauszug, Baugenehmigung, Energieausweis, Ingenieursbescheinigung über das Fehlen illegaler Bauten, ENFIA-Bescheinigung, Steuer- und Sozialversicherungsbescheinigung.
Die Fehler, die wir am häufigsten sehen
- Anzahlung vor der rechtlichen Prüfung. Der Bericht des Anwalts kommt immer zuerst.
- Einen Sommerort im August beurteilen. Besuchen Sie ihn, oder lassen Sie sich ein Video schicken, auch im November, wenn Sie dort leben möchten.
- Den amtlichen Wert ignorieren. Die Grunderwerbsteuer wird auf den höheren Wert von Kaufpreis und amtlichem Wert berechnet; Ihr Anwalt nennt Ihnen beide vor der Unterschrift.
- Grundstücke ohne Prüfung der Bebaubarkeit kaufen. Grundstücke innerhalb des Bebauungsplans und Flächen außerhalb haben sehr unterschiedliche Baurechte; wir zeigen Ihnen die Grenzen vor der Besichtigung.
- Käufer außerhalb der EU, die abwarten. Eine Grunderwerbsteuer von 15 % für Nicht-EU-Käufer wurde für Juli 2027 angekündigt (noch kein Gesetz). Ein Abschluss vorher erledigt die Frage.
Häufige Fragen
Können Ausländer in Chalkidiki Immobilien kaufen?
Ja. EU-Bürger kaufen ohne jede Einschränkung; auch Bürger aus Nicht-EU-Ländern (Briten, Serben, Schweizer, Amerikaner …) kaufen frei, denn Chalkidiki ist kein Grenzgebiet mit Beschränkungen. Sie brauchen nur eine griechische Steuernummer, die an einem Tag ausgestellt wird.
Wie lange dauert der Kauf einer Immobilie in Chalkidiki?
In der Regel 4–8 Wochen vom Vorvertrag bis zur Eintragung im Grundbuch, sofern die Unterlagen des Objekts vollständig sind. Besichtigungen lassen sich innerhalb weniger Tage vereinbaren, auch online.
Was kostet der Kauf zusätzlich zum Preis?
Etwa 6 %: Grunderwerbsteuer 3,09 %, Notar etwa 1 % zzgl. MwSt., Anwalt etwa 1 % zzgl. MwSt., Grundbuch etwa 0,5 %. Unser kostenloser Rechner liefert die genaue Summe für jeden Preis.
Brauche ich einen Anwalt?
Pflicht ist es nicht, aber wir empfehlen immer einen unabhängigen Anwalt: Prüfung des Eigentumstitels, der Belastungen, der Baugenehmigungen und des Vorvertrags. Rechnen Sie mit etwa 1 % zzgl. MwSt.
Bekomme ich als Ausländer eine Hypothek in Griechenland?
Griechische Banken vergeben Kredite an Nichtansässige im Einzelfall, meist bis 50–60 % des Werts, mit vollständigen Einkommensnachweisen. Die meisten unserer ausländischen Käufer zahlen bar oder finanzieren in ihrem Heimatland.
Wie hoch ist das Mindestbudget für ein Haus in Chalkidiki?
Derzeit ist unser günstigstes Angebot eine Wohnung für 95.000 € in Kassandra, Grundstücke beginnen bei etwa 100.000 €. Häuser mit Garten in Meeresnähe beginnen in der Regel bei 200.000 €.
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Anfrage senden 583 Immobilien ansehenHalkidiki Properties, lokales Maklerbüro seit 2007, Büro in Nea Moudania. Zuletzt aktualisiert am 7. Oktober 2026.
