Immobiliensteuern in Griechenland für Ausländer (2026)
Aktualisiert am 7. Oktober 2026 · Regeln 2026 (Gesetz 5246/2025, AADE)
Was Sie einmalig beim Kauf zahlen, was jedes Jahr anfällt, was sich ändert, wenn Sie vermieten, und was beim Verkauf gilt. Die Zahlen unten sind die Regeln für 2026; für Ihre eigenen Werte nutzen Sie den Rechner.
Kostenrechner Immobilienkauf — Griechenland 2026
| Einmalige Kosten beim Kauf | € | % |
|---|---|---|
| Gesamt zusätzlich zum Preis | ||
| Gesamtbudget |
| Jedes Jahr | € |
|---|
Schätzung nur zur Information nach den Regeln 2026. Gebühren variieren je nach Notar, Anwalt und Objekt; ENFIA hängt vom amtlichen Zonenwert, Alter und Stockwerk ab. Lassen Sie die Zahlen vor der Unterschrift von Ihrem Steuerberater bestätigen.
1. Was Sie einmalig beim Kauf zahlen
| Posten | Satz | Wer zahlt |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer (Φόρος Μεταβίβασης) | 3,09 % des Kaufpreises oder des amtlichen Werts, je nachdem, welcher höher ist | Käufer, vor dem Notartermin |
| MwSt. bei Neubauten | 24 %, bis 31.12.2026 ausgesetzt (Gesetz 5246/2025): stattdessen 3,09 % Grunderwerbsteuer; der Bauträger kann darauf verzichten | Käufer |
| Notar | ≈ 0,8–1,2 % + 24 % MwSt. | Käufer |
| Anwalt (empfohlen) | ≈ 1 % + 24 % MwSt. | Käufer |
| Kataster / Grundbuch | ≈ 0,5 % + kleine Festgebühren | Käufer |
Beispiel, Bestandsimmobilie 350.000 €: Grunderwerbsteuer 10.815 € + Notar 4.340 € + Anwalt 4.340 € + Kataster 1.750 € = 21.245 € (6,07 %).
2. Nicht-EU-Käufer: die angekündigten 15 %
Am 6. September 2026 kündigte der Ministerpräsident auf der Messe in Thessaloniki an, dass Staatsangehörige von Ländern außerhalb der EU und des EWR ab 1. Juli 2027 15 % Grunderwerbsteuer auf Wohnimmobilien zahlen sollen. Das ist bisher eine Ankündigung, kein Gesetz: für alle gilt weiter 3,09 %. Deutsche, österreichische und andere EU-Bürger sind nicht betroffen. Schweizer, britische und amerikanische Käufer vermeiden die Frage, wenn sie vor Juli 2027 abschließen. Wir aktualisieren diese Seite, sobald der Gesetzentwurf vorliegt.
3. Was Sie jedes Jahr zahlen
ENFIA (ΕΝΦΙΑ, die einheitliche Grundsteuer) wird jedes Frühjahr festgesetzt und in bis zu 12 Monatsraten gezahlt. Die Hauptsteuer beträgt 2,50 bis 16,25 € pro Quadratmeter je nach Zonenwert des Ortes, multipliziert mit Faktoren für Alter, Stockwerk und Fassade. In Chalkidiki liegen die meisten Ferienhäuser zwischen 2,5 und 10 € pro m²: ein Haus mit 100 m² in einem Küstendorf kostet üblicherweise 400–700 € im Jahr. Liegt der Gesamtwert Ihrer griechischen Immobilien über etwa 400.000–500.000 €, kommt ein Zuschlag von 0,1–1 % auf den Mehrwert hinzu.
Ermäßigungen 2026: 20 % für Häuser, die das ganze Jahr gegen Erdbeben, Feuer und Hochwasser versichert sind (10 % über 500.000 € Wert); 50 % für einen Hauptwohnsitz in einem Dorf mit bis zu 1.500 Einwohnern (Wert bis 400.000 €); 5–10 % für zertifizierte Energiesparhäuser.
TAP (Gemeindeabgabe) beträgt 0,025–0,035 % des amtlichen Werts und wird über die Stromrechnung erhoben: meist ein paar Euro im Monat.
Schwimmbäder: ein Pool löst die „Luxussteuer“ aus (etwa 3.000 € im Jahr für einen 100 m² großen Außenpool) und ein fiktives Mindesteinkommen von 160 € pro m² für die ersten 60 m² und 320 € pro m² darüber (doppelt bei Innenpools). Das fiktive Einkommen spielt nur eine Rolle, wenn Ihr tatsächliches griechisches Einkommen niedriger ist.
4. Wenn Sie vermieten
Mieteinnahmen werden getrennt von anderen Einkünften besteuert, nach einem pauschalen Abzug von 5 %. Stufen 2026: 15 % bis 12.000 €, 25 % von 12.001 bis 24.000 € (neu in diesem Jahr), 35 % von 24.001 bis 35.000 €, 45 % darüber. Beispiel: 15.000 € Miete → steuerpflichtig 14.250 € → Steuer 2.363 €. Kurzzeitvermietung (Airbnb, Booking) braucht eine Registrierungsnummer (ΑΜΑ); die Gäste zahlen die Klimaabgabe pro Nacht. Eigentümer von bis zu zwei Kurzzeit-Objekten zahlen keine MwSt.
5. Wenn Sie verkaufen
Die Spekulationssteuer von 15 % für Privatpersonen ist bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt; ein privater Verkäufer zahlt also keine Steuer auf den Gewinn. Verkäufe, die als gewerbliche Tätigkeit gelten (häufige Verkäufe, Bauträger), werden besteuert. Der Verkäufer trägt die Kosten der Ingenieurbescheinigungen und des Energieausweises.
6. Golden Visa 2026
Chalkidiki liegt in der 400.000-€-Zone: eine Immobilie mit mindestens 120 m², gekauft für 400.000 € oder mehr, verschafft Nicht-EU-Käufern und ihrer Familie eine fünfjährige, verlängerbare Aufenthaltserlaubnis. Attika, Thessaloniki, Mykonos, Santorini und Inseln mit mehr als 3.100 Einwohnern verlangen 800.000 €. Umwandlungen von Gewerbegebäuden und denkmalgeschützte Gebäude qualifizieren ab 250.000 €. EU-Bürger brauchen kein Visum; die Regel ist für Verwandte oder Partner aus Drittstaaten relevant.
7. Praktisch: was Sie vor dem Kauf brauchen
- Griechische Steuernummer (ΑΦΜ): an einem Tag beim Finanzamt in Polygyros mit dem Ausweis; wir begleiten Sie.
- Ein griechisches Bankkonto ist optional; ein Herkunftsnachweis für die Überweisung ist Pflicht.
- Chalkidiki ist kein Grenzgebiet mit Beschränkungen: Nicht-EU-Käufer brauchen keine Genehmigung.
- Ein Steuerberater reicht die Jahreserklärung (E1) ein; die ENFIA wird automatisch festgesetzt; rechnen Sie mit 150–250 € im Jahr.
Häufige Fragen
Wie viel Steuern zahle ich beim Hauskauf in Griechenland?
Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,09 % des Preises bei Bestandsimmobilien und bei Neubauten, die unter der MwSt.-Aussetzung verkauft werden (verlängert bis 31. Dezember 2026). Mit Notar, Anwalt und Kataster insgesamt etwa 6 %.
Zahlen Ausländer in Griechenland mehr Grundsteuer?
Heute nicht: EU- und Nicht-EU-Käufer zahlen dieselben 3,09 %. Am 6. September 2026 kündigte die Regierung 15 % für Nicht-EU-/EWR-Käufer von Wohnimmobilien ab 1. Juli 2027 an. Das ist noch kein Gesetz und betrifft EU-Bürger nicht.
Wie hoch ist die ENFIA für ein Ferienhaus in Chalkidiki?
Die ENFIA wird pro Quadratmeter nach Zone berechnet: etwa 2,5–3,5 €/m² im Landesinneren, 4–6 €/m² in Küstendörfern, 7–10 €/m² in Premium-Lagen. Ein Küstenhaus mit 100 m²: etwa 400–700 € im Jahr, 20 % weniger mit Versicherung.
Gibt es eine Steuer beim Verkauf?
Für Privatpersonen ist die Spekulationssteuer von 15 % bis 31. Dezember 2026 ausgesetzt. Verkäufe im Rahmen einer gewerblichen Tätigkeit werden besteuert.
Wie werden Mieteinnahmen 2026 besteuert?
Nach einem pauschalen Abzug von 5 %: 15 % bis 12.000 €, 25 % von 12.001 bis 24.000 €, 35 % von 24.001 bis 35.000 € und 45 % darüber. Kurzzeitvermietung braucht eine ΑΜΑ-Registrierung.
Brauche ich als Deutscher ein Golden Visa?
Nein. EU-Bürger kaufen und leben in Griechenland ohne Visum. Das Golden Visa (ab 400.000 € in Chalkidiki, Immobilie ≥120 m²) ist für Partner oder Verwandte aus Drittstaaten interessant.
Möchten Sie die genauen Zahlen für eine bestimmte Immobilie?
Senden Sie uns die Objektnummer; unser Steuerberater liefert innerhalb von zwei Werktagen die vollständige Kostenaufstellung, kostenlos.
Kostenaufstellung anfordern Immobilien in Griechenland ansehenQuellen: Gesetz 5246/2025 (MwSt.-Aussetzung und Einkommensteuerreform 2026), AADE-Leitfaden ENFIA 2026, Ankündigung des Finanzministeriums vom 6.–7. September 2026. Zuletzt aktualisiert am 7. Oktober 2026.
