Porezi na nekretnine u Grčkoj za strance (2026)
Ažurirano 7. oktobra 2026 · pravila za 2026 (Zakon 5246/2025, AADE)
Šta plaćate jednokratno pri kupovini, šta plaćate svake godine, šta se menja ako izdajete i šta vas čeka pri prodaji. Brojevi ispod su pravila za 2026; za svoje vrednosti koristite kalkulator.
Kalkulator troškova kupovine — Grčka 2026
| Jednokratni troškovi pri kupovini | € | % |
|---|---|---|
| Ukupno pored cene | ||
| Ukupan budžet |
| Svake godine | € |
|---|
Procena samo za informaciju, po pravilima za 2026. Naknade zavise od notara, advokata i nekretnine; ΕΝΦΙΑ zavisi od zvanične zonske cene, starosti i sprata. Potvrdite brojeve sa računovođom pre potpisa.
1. Šta plaćate jednokratno pri kupovini
| Stavka | Stopa | Ko plaća |
|---|---|---|
| Porez na prenos (Φόρος Μεταβίβασης) | 3,09 % od cene ili zvanične vrednosti, šta je više | Kupac, pre overe kod notara |
| PDV na novogradnju | 24 %, suspendovan do 31.12.2026 (Zakon 5246/2025): umesto toga 3,09 % porez na prenos; investitor može da odustane od suspenzije | Kupac |
| Notar | ≈ 0,8–1,2 % + 24 % PDV | Kupac |
| Advokat (preporučeno) | ≈ 1 % + 24 % PDV | Kupac |
| Katastar | ≈ 0,5 % + male fiksne takse | Kupac |
Primer, postojeća nekretnina od 350.000 €: porez na prenos 10.815 € + notar 4.340 € + advokat 4.340 € + katastar 1.750 € = 21.245 € (6,07 %).
2. Kupci van EU: najavljenih 15 %
Premijer je 6. septembra 2026. na sajmu u Solunu najavio da će državljani zemalja van EU i EEP plaćati porez na prenos od 15 % na stambene nekretnine, planirano od 1. jula 2027. Za sada je to najava, ne zakon: za sve važi 3,09 %. Ovo se tiče kupaca iz Srbije, kao i iz Velike Britanije, Švajcarske i SAD; grčki i EU državljani nisu obuhvaćeni, a poslovni prostor i zemljište su izuzeti. Ako sklopite kupoprodaju pre jula 2027, pitanje se ne postavlja. Ažuriraćemo stranicu čim predlog zakona bude objavljen.
3. Šta plaćate svake godine
ΕΝΦΙΑ (jedinstveni porez na nekretnine) obračunava se svakog proleća i plaća u do 12 mesečnih rata. Osnovni porez je 2,50 do 16,25 € po kvadratnom metru u zavisnosti od zonske cene mesta, pomnožen koeficijentima za starost, sprat i fasadu. Na Halkidikiju većina kuća za odmor je između 2,5 i 10 € po m²: kuća od 100 m² u primorskom selu obično košta 400–700 € godišnje. Ako ukupna vrednost vaših nekretnina u Grčkoj prelazi oko 400.000–500.000 €, dodaje se dodatak od 0,1–1 % na višak.
Popusti u 2026: 20 % za kuće osigurane cele godine od zemljotresa, požara i poplave (10 % iznad 500.000 € vrednosti); 50 % za glavno prebivalište u selu do 1.500 stanovnika (vrednost do 400.000 €); 5–10 % za sertifikovane energetski efikasne zgrade.
TAP (opštinska taksa) iznosi 0,025–0,035 % zvanične vrednosti i naplaćuje se preko računa za struju: obično nekoliko evra mesečno.
Bazeni: bazen povlači „porez na luksuz“ (oko 3.000 € godišnje za spoljni bazen od 100 m²) i pretpostavljeni minimalni prihod od 160 € po m² za prvih 60 m² i 320 € po m² preko toga (duplo za zatvorene bazene). Pretpostavljeni prihod je bitan samo ako je vaš stvarni prihod u Grčkoj niži.
4. Ako izdajete
Prihod od zakupa oporezuje se odvojeno od ostalih prihoda, posle paušalnog odbitka od 5 %. Stope za 2026: 15 % do 12.000 €, 25 % od 12.001 do 24.000 € (novo ove godine), 35 % od 24.001 do 35.000 €, 45 % iznad 35.000 €. Primer: 15.000 € kirije → oporezivo 14.250 € → porez 2.363 €. Kratkoročno izdavanje (Airbnb, Booking) zahteva registarski broj (ΑΜΑ), a gosti plaćaju klimatsku taksu po noćenju. Vlasnici do dve nekretnine za kratkoročno izdavanje ne plaćaju PDV.
5. Kad prodajete
Porez na kapitalnu dobit od 15 % za fizička lica suspendovan je do 31. decembra 2026, pa privatni prodavac ne plaća porez na zaradu. Prodaje koje se smatraju poslovnom delatnošću (česte prodaje, investitori) se oporezuju. Prodavac plaća i uverenja inženjera i energetski sertifikat.
6. Zlatna viza 2026
Halkidiki je u zoni od 400.000 €: jedna nekretnina od najmanje 120 m² kupljena za 400.000 € ili više daje kupcu iz Srbije i njegovoj porodici petogodišnju obnovljivu boravišnu dozvolu, bez obaveze boravka. Atika, Solun, Mikonos, Santorini i ostrva sa više od 3.100 stanovnika traže 800.000 €. Prenamene poslovnih zgrada i zaštićene zgrade kvalifikuju se od 250.000 €. Kalkulator označava kupovine koje ispunjavaju prag za Halkidiki.
7. Praktično: šta vam treba pre kupovine
- Grčki poreski broj (ΑΦΜ): jedan dan u poreskoj upravi u Poligirosu uz pasoš; mi vas pratimo. Za Halkidiki nije potrebna posebna dozvola za strance.
- Grčki bankovni račun nije obavezan; dokaz porekla novca za uplatu jeste.
- Uplata može ići i iz srpske banke, uz dokumentaciju o poreklu sredstava.
- Računovođa podnosi godišnju prijavu (E1), a ΕΝΦΙΑ se obračunava automatski; računajte 150–250 € godišnje.
Česta pitanja
Koliki porez plaćam pri kupovini kuće u Grčkoj?
Porez na prenos je 3,09 % cene za postojeće nekretnine i za novogradnju koja se prodaje uz suspenziju PDV-a (produženo do 31. decembra 2026). Sa notarom, advokatom i katastrom ukupno oko 6 %.
Da li stranci plaćaju veći porez u Grčkoj?
Danas ne: kupci iz EU i van EU plaćaju istih 3,09 %. Vlada je 6. septembra 2026. najavila 15 % za kupce van EU/EEP stambenih nekretnina od 1. jula 2027. To još nije zakon; do tada važi 3,09 %, a kupovina pre jula 2027 rešava pitanje.
Koliki je ΕΝΦΙΑ za kuću za odmor na Halkidikiju?
ΕΝΦΙΑ se obračunava po kvadratu prema zoni: oko 2,5–3,5 €/m² u unutrašnjosti, 4–6 €/m² u primorskim selima, 7–10 €/m² na premium prvoj liniji. Primorska kuća od 100 m²: oko 400–700 € godišnje, 20 % manje uz osiguranje.
Ima li poreza pri prodaji?
Za fizička lica porez na kapitalnu dobit od 15 % je suspendovan do 31. decembra 2026. Prodaje koje se smatraju poslovnom delatnošću se oporezuju.
Kako se oporezuje kirija u 2026?
Posle paušalnog odbitka od 5 %: 15 % do 12.000 €, 25 % od 12.001 do 24.000 €, 35 % od 24.001 do 35.000 € i 45 % iznad toga. Kratkoročno izdavanje zahteva registraciju ΑΜΑ.
Da li kuća od 400.000 € na Halkidikiju daje Zlatnu vizu?
Da, ako je jedna nekretnina od najmanje 120 m² (Halkidiki je van zona od 800.000 €: Atika, Solun, Mikonos, Santorini i velika ostrva). Prenamene i zaštićene zgrade kvalifikuju se od 250.000 €.
Želite tačne brojeve za konkretnu nekretninu?
Pošaljite nam broj oglasa; naš računovođa vraća kompletan obračun troškova u roku od dva radna dana, besplatno.
Zatražite obračun Pogledajte nekretnine u GrčkojIzvori: Zakon 5246/2025 (suspenzija PDV-a i reforma poreza na dohodak 2026), uputstvo AADE za ΕΝΦΙΑ 2026, saopštenje Ministarstva finansija od 6–7. septembra 2026. Poslednje ažuriranje 7. oktobra 2026.
