Φόροι και έξοδα αγοράς ακινήτου (2026)
Ενημερώθηκε 7 Οκτωβρίου 2026 · κανόνες 2026 (Ν. 5246/2025, ΑΑΔΕ)
Τι πληρώνετε μία φορά στην αγορά, τι πληρώνετε κάθε χρόνο, τι αλλάζει αν νοικιάσετε και τι ισχύει αν πουλήσετε. Τα νούμερα παρακάτω είναι οι κανόνες του 2026· για τα δικά σας, χρησιμοποιήστε τον υπολογιστή.
Υπολογιστής κόστους αγοράς — Ελλάδα 2026
| Εφάπαξ έξοδα αγοράς | € | % |
|---|---|---|
| Σύνολο επιπλέον της τιμής | ||
| Συνολικός προϋπολογισμός |
| Κάθε χρόνο | € |
|---|
Εκτίμηση για ενημέρωση, με τους κανόνες του 2026. Οι αμοιβές διαφέρουν ανά συμβολαιογράφο, δικηγόρο και ακίνητο· ο ΕΝΦΙΑ εξαρτάται από την τιμή ζώνης, την παλαιότητα και τον όροφο. Επιβεβαιώστε τα ποσά με τον λογιστή σας πριν υπογράψετε.
1. Τι πληρώνετε μία φορά, στην αγορά
| Στοιχείο | Συντελεστής | Ποιος πληρώνει |
|---|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης (ΦΜΑ) | 3,09 % στη μεγαλύτερη αξία μεταξύ τιμήματος και αντικειμενικής | Αγοραστής, πριν το συμβόλαιο |
| ΦΠΑ νεόδμητων | 24 %, σε αναστολή έως 31/12/2026 (Ν. 5246/2025): αντ' αυτού 3,09 % ΦΜΑ· ο κατασκευαστής μπορεί να μην την επιλέξει | Αγοραστής |
| Συμβολαιογράφος | ≈ 0,8–1,2 % + ΦΠΑ 24 % | Αγοραστής |
| Δικηγόρος (συνιστάται) | ≈ 1 % + ΦΠΑ 24 % | Αγοραστής |
| Κτηματολόγιο / μεταγραφή | ≈ 0,5 % + μικρά πάγια | Αγοραστής |
Παράδειγμα, μεταχειρισμένο 350.000 €: ΦΜΑ 10.815 € + συμβολαιογράφος 4.340 € + δικηγόρος 4.340 € + μεταγραφή 1.750 € = 21.245 € (6,07 %).
2. Πόθεν έσχες: το βήμα που ξεχνούν οι περισσότεροι
Το τίμημα αγοράς πρέπει να δικαιολογείται από εισοδήματα που έχουν δηλωθεί τα προηγούμενα έτη, από ανάλωση κεφαλαίου, από δωρεά ή γονική παροχή που έχει δηλωθεί, ή από δάνειο. Αν το τίμημα ξεπερνά ό,τι μπορείτε να δικαιολογήσετε, η διαφορά φορολογείται ως εισόδημα. Ο έλεγχος γίνεται από τον λογιστή σας πριν το προσύμφωνο, όχι μετά· δύο εβδομάδες αρκούν. Οι αγοραστές από το εξωτερικό (και οι ομογενείς) καλύπτουν το τίμημα με εισαγωγή συναλλάγματος που δηλώνεται.
3. Αγοραστές εκτός ΕΕ: το ανακοινωμένο 15 %
Στις 6 Σεπτεμβρίου 2026 ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε στη ΔΕΘ ότι οι πολίτες χωρών εκτός ΕΕ και ΕΟΧ θα πληρώνουν φόρο μεταβίβασης 15 % για κατοικίες, με σχεδιαζόμενη έναρξη την 1η Ιουλίου 2027. Είναι ανακοίνωση, όχι νόμος: για όλους ισχύει 3,09 %. Έλληνες και πολίτες ΕΕ δεν επηρεάζονται. Ενημερώνουμε τη σελίδα μόλις κατατεθεί νομοσχέδιο.
4. Τι πληρώνετε κάθε χρόνο
ΕΝΦΙΑ: εκκαθαρίζεται κάθε άνοιξη και πληρώνεται σε έως 12 μηνιαίες δόσεις. Ο κύριος φόρος είναι 2,50 έως 16,25 € ανά τ.μ. ανάλογα με την τιμή ζώνης, επί συντελεστές παλαιότητας, ορόφου και πρόσοψης. Στη Χαλκιδική οι περισσότερες εξοχικές κατοικίες πέφτουν στα 2,5–10 € ανά τ.μ.: κατοικία 100 τ.μ. σε παραθαλάσσιο χωριό συνήθως 400–700 € τον χρόνο. Αν η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας σας ξεπερνά τα 400.000–500.000 €, προστίθεται προσαύξηση 0,1–1 % στο υπερβάλλον.
Εκπτώσεις 2026: 20 % για κατοικίες ασφαλισμένες όλο τον χρόνο για σεισμό, πυρκαγιά και πλημμύρα (10 % άνω των 500.000 € αξίας)· 50 % για κύρια κατοικία σε οικισμό έως 1.500 κατοίκων (αξία έως 400.000 €)· 5–10 % για πιστοποιημένα ενεργειακά κτίρια.
ΤΑΠ: 0,025–0,035 % της αντικειμενικής αξίας, μέσω του λογαριασμού ρεύματος: συνήθως λίγα ευρώ τον μήνα.
Πισίνα: φόρος πολυτελούς διαβίωσης (περίπου 3.000 € τον χρόνο για εξωτερική πισίνα 100 τ.μ.) και τεκμήριο διαβίωσης 160 € ανά τ.μ. για τα πρώτα 60 τ.μ. και 320 € ανά τ.μ. πάνω από αυτά (διπλάσιο για εσωτερική). Το τεκμήριο μετρά μόνο αν το πραγματικό σας εισόδημα είναι χαμηλότερο.
5. Αν νοικιάσετε
Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς, μετά από έκπτωση 5 % για δαπάνες. Κλίμακα 2026: 15 % έως 12.000 €, 25 % από 12.001 έως 24.000 € (νέο κλιμάκιο), 35 % από 24.001 έως 35.000 €, 45 % πάνω από 35.000 €. Παράδειγμα: ενοίκια 15.000 € → φορολογητέα 14.250 € → φόρος 2.363 €. Η βραχυχρόνια μίσθωση (Airbnb, Booking) θέλει Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ) και ο επισκέπτης πληρώνει το τέλος ανθεκτικότητας ανά διανυκτέρευση. Ιδιοκτήτες έως δύο ακινήτων βραχυχρόνιας δεν χρεώνουν ΦΠΑ.
6. Αν πουλήσετε
Ο φόρος υπεραξίας 15 % για φυσικά πρόσωπα είναι σε αναστολή έως 31 Δεκεμβρίου 2026· ο ιδιώτης πωλητής δεν φορολογείται για το κέρδος. Πωλήσεις που θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα (συχνές πωλήσεις, κατασκευαστές) φορολογούνται. Ο πωλητής πληρώνει τη βεβαίωση μηχανικού και το ενεργειακό πιστοποιητικό.
7. Golden Visa 2026
Η Χαλκιδική είναι στη ζώνη των 400.000 €: ένα ακίνητο τουλάχιστον 120 τ.μ. με τίμημα 400.000 € και άνω δίνει σε αγοραστή εκτός ΕΕ και στην οικογένειά του πενταετή ανανεώσιμη άδεια διαμονής. Αττική, Θεσσαλονίκη, Μύκονος, Σαντορίνη και νησιά άνω των 3.100 κατοίκων απαιτούν 800.000 €. Μετατροπές επαγγελματικών κτιρίων και διατηρητέα από 250.000 €. Αφορά μόνο πολίτες τρίτων χωρών.
8. Πρακτικά: τι χρειάζεστε πριν την αγορά
- ΑΦΜ και κλειδάριθμο στο myAADE· οι ομογενείς και οι κάτοικοι εξωτερικού αποκτούν ΑΦΜ σε μία μέρα στη ΔΟΥ Πολυγύρου.
- Λογιστή για το πόθεν έσχες και τη δήλωση Ε1· ο ΕΝΦΙΑ εκδίδεται αυτόματα.
- Απόδειξη προέλευσης των χρημάτων για το τραπεζικό έμβασμα.
- Δικηγόρο για τον έλεγχο τίτλων και αυθαιρέτων· στη Χαλκιδική τα περισσότερα ακίνητα έχουν τακτοποιήσεις που πρέπει να ελεγχθούν.
Συχνές ερωτήσεις
Πόσο φόρο πληρώνω στην αγορά κατοικίας;
Φόρος μεταβίβασης 3,09 % στην τιμή για μεταχειρισμένα και για νεόδμητα με αναστολή ΦΠΑ (έως 31/12/2026). Με συμβολαιογράφο, δικηγόρο και μεταγραφή, περίπου 6 % συνολικά.
Τι είναι το πόθεν έσχες στην αγορά ακινήτου;
Η υποχρέωση να δικαιολογήσετε το τίμημα από δηλωθέντα εισοδήματα, ανάλωση κεφαλαίου, δωρεά ή δάνειο. Αν δεν καλύπτεται, η διαφορά φορολογείται ως εισόδημα. Ελέγχεται από τον λογιστή πριν το προσύμφωνο.
Πόσο είναι ο ΕΝΦΙΑ για εξοχικό στη Χαλκιδική;
Υπολογίζεται ανά τ.μ. με βάση τη ζώνη: περίπου 2,5–3,5 €/τ.μ. στην ενδοχώρα, 4–6 €/τ.μ. σε παραθαλάσσια χωριά, 7–10 €/τ.μ. σε premium πρώτη γραμμή. Παραθαλάσσια κατοικία 100 τ.μ.: περίπου 400–700 € τον χρόνο, 20 % λιγότερο αν είναι ασφαλισμένη.
Υπάρχει φόρος όταν πουλάω;
Για φυσικά πρόσωπα ο φόρος υπεραξίας 15 % είναι σε αναστολή έως 31 Δεκεμβρίου 2026. Πωλήσεις που θεωρούνται επιχειρηματική δραστηριότητα φορολογούνται.
Πώς φορολογούνται τα ενοίκια το 2026;
Μετά την έκπτωση 5 %: 15 % έως 12.000 €, 25 % από 12.001 έως 24.000 €, 35 % από 24.001 έως 35.000 € και 45 % πάνω από αυτά. Η βραχυχρόνια μίσθωση θέλει ΑΜΑ.
Ισχύει ο ΦΠΑ 24 % στα νεόδμητα;
Είναι σε αναστολή έως 31/12/2026 με τον Ν. 5246/2025: ο αγοραστής πληρώνει 3,09 % φόρο μεταβίβασης αντί για ΦΠΑ, εφόσον ο κατασκευαστής έχει υπαχθεί στην αναστολή. Ζητήστε το γραπτώς πριν το προσύμφωνο.
Θέλετε τα ακριβή νούμερα για ένα συγκεκριμένο ακίνητο;
Στείλτε μας τον αριθμό της αγγελίας· ο λογιστής μας επιστρέφει πλήρη ανάλυση κόστους μέσα σε δύο εργάσιμες, χωρίς χρέωση.
Ζητήστε ανάλυση κόστους Δείτε τα ακίνητα στη ΧαλκιδικήΠηγές: Ν. 5246/2025 (αναστολή ΦΠΑ και φορολογική μεταρρύθμιση 2026), οδηγίες ΑΑΔΕ για ΕΝΦΙΑ 2026, ανακοίνωση Υπουργείου Εθνικής Οικονομίας 6–7 Σεπτεμβρίου 2026. Τελευταία ενημέρωση 7 Οκτωβρίου 2026.
