Данъци върху имоти в Гърция за чужденци (2026)
Обновено на 7 октомври 2026 · правила за 2026 (Закон 5246/2025, AADE)
Какво плащате еднократно при покупката, какво плащате всяка година, какво се променя, ако отдавате под наем, и какво да очаквате при продажба. Числата по-долу са правилата за 2026; за вашите собствени стойности използвайте калкулатора.
Калкулатор на разходите при покупка — Гърция 2026
| Еднократни разходи при покупката | € | % |
|---|---|---|
| Общо над цената | ||
| Общ бюджет |
| Всяка година | € |
|---|
Ориентировъчна оценка според правилата за 2026. Таксите варират според нотариуса, адвоката и имота; ΕΝΦΙΑ зависи от официалната зонална цена, възрастта и етажа. Потвърдете числата със счетоводител, преди да подпишете.
1. Какво плащате еднократно при покупката
| Перо | Ставка | Кой плаща |
|---|---|---|
| Данък прехвърляне (Φόρος Μεταβίβασης) | 3,09 % от цената или от официалната стойност, която е по-висока | Купувачът, преди нотариалния акт |
| ДДС при ново строителство | 24 %, спряно до 31.12.2026 (Закон 5246/2025): вместо това се плаща 3,09 % данък прехвърляне; строителят може да се откаже от спирането | Купувачът |
| Нотариус | ≈ 0,8–1,2 % + 24 % ДДС | Купувачът |
| Адвокат (препоръчително) | ≈ 1 % + 24 % ДДС | Купувачът |
| Кадастър / имотен регистър | ≈ 0,5 % + малки фиксирани такси | Купувачът |
Пример, съществуващ имот за 350 000 €: данък прехвърляне 10 815 € + нотариус 4 340 € + адвокат 4 340 € + кадастър 1 750 € = 21 245 € (6,07 %).
2. Купувачи извън ЕС: обявените 15 %
На 6 септември 2026 г. министър-председателят обяви на панаира в Солун, че граждани на държави извън ЕС и ЕИП ще плащат 15 % данък прехвърляне за жилищни имоти, планирано от 1 юли 2027 г. Засега това е обявление, не закон: за всички важи 3,09 %. Българските граждани, като граждани на ЕС, не са засегнати. Сръбски, британски, швейцарски или американски купувачи избягват въпроса, ако приключат сделката преди юли 2027 г. Ще обновим страницата, щом законопроектът бъде публикуван.
3. Какво плащате всяка година
ΕΝΦΙΑ (единният данък върху недвижимите имоти) се начислява всяка пролет и се плаща на до 12 месечни вноски. Основният данък е от 2,50 до 16,25 € на квадратен метър според зоналната цена на мястото, умножен по коефициенти за възраст, етаж и фасада. В Халкидики повечето ваканционни имоти са между 2,5 и 10 € на м²: къща от 100 м² в крайбрежно село обичайно излиза 400–700 € годишно. Ако общата стойност на гръцките ви имоти надхвърля около 400 000–500 000 €, се добавя надбавка 0,1–1 % върху превишението.
Отстъпки през 2026: 20 % за жилища, застраховани целогодишно срещу земетресение, пожар и наводнение (10 % при стойност над 500 000 €); 50 % за основно жилище в село до 1 500 жители (стойност до 400 000 €); 5–10 % за сертифицирани енергийно ефективни сгради.
TAP (общинска такса) е 0,025–0,035 % от официалната стойност и се събира чрез сметката за ток: обикновено няколко евро на месец.
Басейни: басейнът добавя „данък луксозен живот“ (около 3 000 € годишно за външен басейн от 100 м²) и презумптивен минимален доход от 160 € на м² за първите 60 м² и 320 € на м² над тях (двойно за закрити басейни). Презумптивният доход има значение само ако реалният ви доход в Гърция е по-нисък.
4. Ако отдавате под наем
Доходът от наем се облага отделно от другите доходи, след приспадане на 5 % за разходи. Ставки за 2026: 15 % до 12 000 €, 25 % от 12 001 до 24 000 € (ново тази година), 35 % от 24 001 до 35 000 €, 45 % над 35 000 €. Пример: 15 000 € наем → облагаеми 14 250 € → данък 2 363 €. Краткосрочното отдаване (Airbnb, Booking) изисква регистрационен номер (ΑΜΑ), а гостите плащат климатична такса на нощувка. Собственици на до два имота за краткосрочен наем не плащат ДДС.
5. Когато продавате
Данъкът върху печалбата от 15 % за физически лица е спрян до 31 декември 2026 г., така че частен продавач не плаща данък върху печалбата. Продажби, които се считат за стопанска дейност (чести продажби, строители), се облагат. Продавачът плаща и удостоверенията от инженер и енергийния сертификат.
6. Златна виза 2026
Халкидики е в зоната от 400 000 €: един имот от поне 120 м², купен за 400 000 € или повече, дава на купувач извън ЕС и семейството му петгодишно подновяемо разрешение за пребиваване. Атика, Солун, Миконос, Санторини и островите с над 3 100 жители изискват 800 000 €. Преустройства на търговски сгради и сгради паметници се квалифицират от 250 000 €. Гражданите на ЕС не се нуждаят от виза; правилото е важно за роднини или партньори от трети страни.
7. Практично: какво ви трябва преди покупката
- Гръцки данъчен номер (ΑΦΜ): за един ден в данъчната служба в Полигирос с лична карта или паспорт; ние ви придружаваме.
- Гръцка банкова сметка не е задължителна; доказателство за произхода на средствата при превода е задължително.
- Халкидики не е гранична зона с ограничения: купувачи извън ЕС не се нуждаят от разрешение.
- Счетоводител подава годишната декларация (E1), а ΕΝΦΙΑ се начислява автоматично; очаквайте 150–250 € годишно.
Често задавани въпроси
Какви данъци плащам при покупка на къща в Гърция?
Данъкът прехвърляне е 3,09 % от цената за съществуващи имоти и за ново строителство, продавано при спряно ДДС (удължено до 31 декември 2026 г.). С нотариус, адвокат и кадастър общо около 6 %.
Чужденците плащат ли по-висок данък в Гърция?
Днес не: купувачите от ЕС и извън ЕС плащат едни и същи 3,09 %. На 6 септември 2026 г. правителството обяви 15 % за купувачи извън ЕС/ЕИП на жилищни имоти от 1 юли 2027 г. Още не е закон и не засяга граждани на ЕС като българите.
Колко е ΕΝΦΙΑ за ваканционна къща в Халкидики?
ΕΝΦΙΑ се начислява на квадратен метър според зоната: около 2,5–3,5 €/м² във вътрешността, 4–6 €/м² в крайбрежните села, 7–10 €/м² в премиум зоните на първа линия. Крайбрежна къща от 100 м²: около 400–700 € годишно, с 20 % по-малко при застраховка.
Има ли данък при продажба?
За физически лица данъкът върху печалбата от 15 % е спрян до 31 декември 2026 г. Продажби, считани за стопанска дейност, се облагат.
Как се облага доходът от наем през 2026?
След приспадане на 5 %: 15 % до 12 000 €, 25 % от 12 001 до 24 000 €, 35 % от 24 001 до 35 000 € и 45 % над това. Краткосрочният наем изисква регистрация ΑΜΑ.
Трябва ли ми Златна виза като българин?
Не. Гражданите на ЕС купуват и живеят в Гърция без виза. Златната виза (от 400 000 € в Халкидики, имот ≥120 м²) е интересна за партньори или роднини от трети страни.
Искате точните числа за конкретен имот?
Изпратете ни номера на обявата; нашият счетоводител връща пълна разбивка на разходите до два работни дни, безплатно.
Поискайте разбивка Вижте имотите в ГърцияИзточници: Закон 5246/2025 (спиране на ДДС и данъчна реформа 2026), указания на AADE за ΕΝΦΙΑ 2026, съобщение на Министерството на финансите от 6–7 септември 2026 г. Последна актуализация: 7 октомври 2026 г.
